토허제 연말 만료 총정리 — 서울 전역·경기 12곳 연장 여부와 실거주 유예

“올해 말에 토허제 풀린다던데, 그때까지 기다릴까요?” 요즘 부동산 커뮤니티에서 가장 많이 보이는 질문입니다. 서울 25개 구 전역과 경기 12곳에 걸린 토지거래허가구역(토허제)이 2026년 12월 31일 한꺼번에 만료되기 때문입니다. 하지만 정부는 아직 연장 여부를 정하지 않았고, 11월 3일 경기도에서 나온 “토허구역 89% 해제” 소식은 오히려 혼란을 키웠습니다.

이 글에서는 토지거래허가구역 만료, 즉 토허제 만료의 대상과 날짜, 정부 입장, 경기도 해제와의 차이, 허가를 받을 때 지켜야 할 의무, 그리고 2027년 말까지 늘어난 실거주 유예까지 한 번에 정리했습니다.

토허제 만료, 언제 어디가 끝나나

현재의 서울·경기 아파트 토허구역은 2025년 10월 15일 발표된 「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에서 시작됐습니다. 수도권 집값 과열을 막으려고 규제지역과 토허구역을 서울 전역과 경기 12곳으로 넓혔고, 10월 20일부터 효력이 생겼습니다.

허가 대상은 아파트와 1개 동 이상 연립·다세대 주택입니다. 단독주택이나 상가는 해당하지 않습니다. 결국 서울과 경기 핵심 지역의 아파트 규제가 같은 날 한꺼번에 시한을 맞는 셈이라, 연말 결정 하나가 수도권 시장 분위기를 좌우하게 됐습니다.

토허제 연장, 정부 입장은

11월 6일 현재 국토교통부·서울시·경기도 누구도 연장 여부를 공식 확정하지 않았습니다. 다만 흐름은 연장 쪽에 무게가 실려 있습니다.

• 국토부 장관: 홍지선 장관은 10월 7일 국정감사에서 “시장 상황을 계속 면밀히 살펴보고 있다”, “현재 상황으로 보면 토허제에 대한 어느 정도 수요가 있다”고 답했습니다. 청약 경쟁률 같은 지표를 함께 보겠다고 했습니다.
• 경기도: 거래량과 땅값 변동률, 투기 우려를 종합해 시·군 의견을 모으는 중이며, 재지정 또는 해제 의견을 정부에 공식 전달할 계획입니다.
• 결정 시점: “연말까지 시장을 보고 판단”한다는 것 외에 구체적인 발표일은 나오지 않았습니다. 지정이 효력을 잃기 전에 고시가 나와야 하므로 12월 중 결정이 유력합니다.

🔹 연장에 무게가 실리는 이유

정부의 다른 움직임도 연장 쪽을 가리킵니다. 정부는 2026년 7월 용인 기흥구, 화성 동탄구, 구리시를 아파트 토허구역으로 새로 묶으면서 만료일을 2027년 12월 31일로 잡았습니다. 기존 지역만 연말에 풀고 새로 지정한 곳은 1년 더 묶어 두는 그림은 어색하기 때문에, 기존 지역도 함께 연장될 가능성이 높다는 관측이 나옵니다. 세 낀 집 매수자를 위한 실거주 유예 신청 기한을 2027년 말까지 늘린 것도 같은 맥락으로 읽힙니다.

반대로 일부 지역부터 풀어 전월세 공급을 늘려야 한다는 목소리도 있어, 서울 외곽 구나 경기 일부를 빼는 “부분 연장”이 절충안으로 거론됩니다. 2025년 9월 서울시가 강남3구·용산은 연장하면서 마포·성동은 추가 지정하지 않았던 것처럼, 지역별로 결론이 갈릴 수도 있습니다.

🔹 대통령의 “집값 떨어진다” 발언

변수는 시장 분위기입니다. 이재명 대통령은 11월 3일 국무회의에서 매물 급증과 거래량 급감을 언급하며 “주요 지역들의 실제 거래 가격도 계속 떨어지고 있다, 그것도 놀라울 정도”라고 말했습니다. 이튿날에는 “서울 전체 집값이 폭락 중이라고 한 적 없다”며, 강남3구는 주당 0.3% 넘게 내리고 서울 전체 상승폭은 주당 0.09%로 줄었다고 설명했습니다.

이 발언을 두고 “규제를 풀 명분이 생겼다”는 해석과 “규제가 효과를 내고 있으니 유지해야 한다”는 해석이 엇갈립니다.

11월 3일 경기도 324㎢ 해제와 헷갈리지 마세요

11월 3일 “경기 토허구역 해제”, “경기도 토허구역 89% 해제” 기사를 보고 광명이나 과천도 풀린 것으로 오해하는 분이 많습니다. 두 가지는 완전히 다른 허가구역입니다.

정부가 10월 29일 신규 공공택지 6곳(약 7만7천 가구)을 발표하면서, 택지와 관계없는 땅은 주민 재산권을 위해 풀어 준 것입니다. 해제 지역 대부분이 임야와 그린벨트라 주택 시장 파급력은 제한적이라는 평가가 많습니다.

남은 39.33㎢도 시 전체가 아니라 동 단위로 잘게 나눠 지정됐습니다. 김포·구리·하남·의정부에 땅을 가진 분은 내 필지가 유지 구역인지 꼭 확인해야 합니다. 조정된 허가구역의 효력은 2026년 11월 3일부터 2029년 11월 2일까지 3년입니다. 정리하면, 경기도 토지 쪽은 이미 대폭 풀렸고, 아파트 쪽(경기 12곳)은 서울과 함께 12월 결정을 기다리는 상태입니다. 특히 하남(아파트 12월 31일 만료)과 구리(아파트 2027년 12월 31일 만료)는 그린벨트 토지 허가구역 일부와 아파트 허가구역이 겹치는 지역이라 두 가지 일정을 따로 챙겨야 합니다.

토허제 실거주 2년, 아파트 매수 절차와 의무

만료 전에 집을 사려면 허가를 거쳐야 합니다. 절차와 의무를 정리하면 다음과 같습니다.

1. 허가 신청: 매도인과 매수인이 함께 관할 구청(시청)에 신청합니다. 보통 15일 안팎에 허가 여부가 나옵니다.
2. 계약: 허가를 받은 뒤 계약해야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 무효입니다.
3. 입주: 보통 허가일로부터 4개월 안에 잔금을 치르고 전입해야 합니다.
4. 실거주: 2년간 직접 살아야 하고, 이 기간에는 임대와 매도가 제한됩니다.

이행강제금은 의무를 이행할 때까지 매년 반복해서 부과될 수 있습니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 원칙적으로 허가가 나지 않는다는 점도 기억해 두세요.

실거주 유예 연장, 세 낀 집도 살 수 있다

토허구역의 가장 큰 걸림돌은 세입자가 사는 집이었습니다. 이를 풀려고 도입된 실거주 의무 유예 특례가 10월 1일부터 한층 넓어졌습니다. 5월 시행 당시 내용은 세 낀 집 실거주 의무 유예 가이드에서 볼 수 있습니다.

• 갱신계약 조건: 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 맺어야 하고, 그 갱신계약이 신청기간 안에 시작해야 합니다.
• 유지되는 조건: 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 임대차가 끝나면 입주해 2년을 살아야 합니다. 늦어도 2029년 안에는 들어가 살아야 하는 구조입니다.

헷갈리기 쉬운 점은 실거주 유예 신청 기한 연장은 토허구역 지정 연장과 별개라는 것입니다. 정부가 유예 기한을 2027년 말까지 늘린 것을 두고 “토허제도 내년까지 이어질 신호”로 읽는 시각도 있지만, 공식적으로 연결된 발표는 아닙니다.

토허제에 얽힌 의외의 숫자들

• 원래는 땅 투기용: 토허제는 1979년 농지·임야 같은 땅 투기를 막으려고 만든 제도입니다. 아파트에 본격 적용된 것은 2020년 6·17 대책으로 잠실·삼성·대치·청담동이 처음 지정되면서였습니다. 헌법재판소는 이의신청권과 매수청구권이 있다는 이유로 합헌 결정을 내렸습니다.
• 해제 35일 만의 번복: 서울시는 2025년 2월 13일 잠·삼·대·청 아파트 291곳을 해제했다가, 3월 19일 강남3구·용산 아파트 약 2,200개 단지, 40만 가구를 다시 묶었습니다. 그사이 송파구 아파트값은 한 주에 0.72% 올라 2018년 이후 최대 폭을 기록했고, 오세훈 시장은 “심려를 끼쳐 송구하다”고 사과했습니다.
• 같은 동네, 다른 성적표: 해제 직후 잠실엘스·리센츠·트리지움 84㎡는 2.1~2.9% 올랐지만, 규제가 유지된 잠실주공5단지는 0.7% 오르는 데 그쳤습니다.
• 1만 3천 건 중 6건: 2020년부터 2025년 4월까지 서울에서 허가는 약 1만 3천 건이었지만, 실거주 위반으로 이행강제금이 부과된 사례는 6건, 합계 9,680만 원이었습니다. 단속이 느슨하다는 비판과 실수요자가 대부분이라는 해석이 함께 나옵니다.
• 외국인도 예외 없다: 2025년부터 외국인도 토허구역에서 집을 사면 2년 실거주 의무를 집니다. 캐나다는 외국인 주택 매입 금지를 2029년까지 늘리는 방안을 내놓았고, 뉴질랜드도 2018년부터 외국인의 기존 주택 매입을 사실상 막고 있습니다.

연장 찬반과 시나리오별 영향

전문가 의견은 연장 반대 쪽이 우세합니다. 한 경제지가 전문가 10명에게 물었더니 8명이 연장에 반대했고, 7명은 규제 효과가 “일시적”이라고 봤습니다.

• 반대 논리: 한시 수단이 장기화되면서 정상 거래와 전월세 공급까지 줄였고, 재산권 침해 논란이 큽니다. 지정된 의왕이 두 자릿수 상승했고 지정 밖 군포·안양도 함께 올라 효과가 의문이라는 지적도 있습니다. 경기도는 취득세 감소로 재정 부담도 호소합니다.
• 찬성 논리: 풀면 가격 상승을 자극할 수 있고, 해제한다고 매물이 바로 늘지도 않습니다. 광명·과천처럼 수요가 몰리는 곳은 관리가 필요하다는 의견입니다.

시장 지표도 엇갈립니다. 서울 아파트 거래량은 5월 8,987건에서 9월 2,923건으로 67.5% 줄었고, 매물은 10월 2일 11만 376건에서 11월 2일 11만 6,882건으로 5.9% 늘었습니다. 반면 25개 구 중 22곳은 여전히 오름세라는 통계도 있습니다. 위 시나리오는 확인된 수치와 과거 사례를 바탕으로 한 정리이며, 공식 전망은 아닙니다.

토허제가 끝나도 남는 규제

”서울 토허제만 풀리면 예전처럼 사고팔 수 있다”고 생각하기 쉽지만, 10·15 대책은 토허구역만 지정한 것이 아닙니다. 같은 날 서울 전역과 경기 12곳은 투기과열지구·조정대상지역으로도 묶였고, 이 규제는 토허제 만료와 상관없이 따로 움직입니다.

그래서 토허제가 풀려도 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 곧바로 쉬워지지는 않습니다. 허가 절차와 실거주 의무는 사라지지만, 대출로 마련할 수 있는 돈 자체가 묶여 있기 때문입니다. 반대로 실거주를 계획하던 매수자에게는 허가 대기 기간(약 15일)과 4개월 입주 의무가 없어져 일정 짜기가 한결 수월해집니다.

🔹 내 집이 토허구역인지 확인하는 법

주소만 알면 바로 확인할 수 있습니다.

1. 국토교통부 토지이음 사이트에 접속합니다.
2. “토지이용계획”에서 주소나 지번을 입력합니다.
3. 결과의 “다른 법령 등에 따른 지역·지구 등” 항목에 “토지거래계약에관한허가구역”이 있으면 허가 대상입니다.

아파트는 단지 주소 하나로 확인하면 되고, 연립·다세대는 동 단위로 지정된 경우가 있어 해당 동 주소로 확인하는 편이 정확합니다. 연장이나 해제 고시가 나오면 토지이음 정보도 고시일에 맞춰 바뀌니, 계약 직전에 한 번 더 확인하세요.

만료 앞두고 체크할 것

토허제 연장 여부는 12월에 결정될 가능성이 큽니다. 그때까지 상황별로 이렇게 준비해 보세요.

• 매수 대기자: “해제되면 사자”는 전략은 해제 직후 반등 위험이 있습니다. 실거주 목적이라면 허가를 받고 사도 손해가 크지 않습니다. 대출 한도 규제는 토허제와 별개로 남는다는 점도 계산에 넣으세요.
• 세 낀 집 매수: 실거주 유예 특례를 쓰려면 갱신계약을 유예 신청 전에 맺어야 합니다. 무주택 유지 요건도 다시 확인하세요.
• 집주인: 매물이 늘고 거래가 줄어든 시장입니다. 연장 여부와 세제 변화를 함께 보며 매도 시점을 잡으세요.
• 세입자: 토허제가 이어지면 실거주 매수가 늘어 전세 물건이 줄 수 있습니다. 계약 만료가 내년 상반기라면 갱신 협의를 일찍 시작하는 편이 안전합니다.
• 공통: 내 집이나 사려는 집이 허가 대상인지는 토지이음에서 주소로 확인할 수 있습니다.

정부의 연장 결정이 나오면 대상 지역과 기간을 이 글에 바로 업데이트하겠습니다.