전세사기 최소지원금 vs LH 공공임대 — 보증금 2억이면 어느 쪽?
2026-11-09 13:40
전세사기 피해자에게 11월 13일부터 새 선택지가 생깁니다. 보증금의 3분의 1까지는 나라가 채워 주는 최소지원금입니다. 그런데 이 돈을 받는 순간 LH가 피해주택을 사서 최장 10년 살게 해 주는 공공임대 지원은 포기해야 합니다.
경매에서 한 푼도 못 건진 피해자를 기준으로 계산해 보면, 갈림길은 보증금 약 1억 8천만 원입니다. 이보다 보증금이 크면 최소지원금, 작으면 공공임대 쪽이 숫자상 유리합니다. 다만 이 계산은 “공공임대 임대료 월 50만 원을 10년간 전액 지원받는다”는 가정이 붙은 것이라, 내 상황에 맞게 다시 따져 봐야 합니다. 이 글은 확정된 법률·시행령·시행규칙(11월 13일 시행)을 기준으로 정리했습니다.
최소지원금 계산법: 3분의 1을 “더” 주는 게 아니다
가장 흔한 오해부터 짚겠습니다. 최소지원금은 보증금의 3분의 1을 따로 얹어 주는 돈이 아니라, 회수한 돈이 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분만 채워 주는 돈입니다.
최소지원금 = 보증금 ÷ 3 − (경·공매 배당·배분액 + 기타 회수액 + 기존 법정 지원액)
빼는 항목은 시행령 제4조의4에 정해져 있습니다.
| 차감 항목 | 예시 |
|---|---|
| 경매 배당금·공매 배분금 | 우선변제권으로 받은 배당 |
| 기타 회수액 | 임대인이 돌려준 돈, 낙찰자가 대항력 있는 임차인에게 돌려준 보증금, 공인중개사 손해배상금 |
| 기존 법정 지원액 | LH 매입으로 받은 경매차익, 공공임대 임대료 지원액 |
생활지원금이나 대출처럼 시행령에 열거되지 않은 지원까지 모두 빼는 구조는 아닙니다. 반대로 통장에 들어온 현금이 없어도 경매차익을 임대료로 이미 쓰고 있다면 그만큼 차감됩니다.
국토교통부가 든 예시는 이렇습니다. 보증금 1억 5천만 원(3분의 1은 5천만 원), 경매 배당 2천만 원, 경매차익 1천만 원 → 최소지원금 2천만 원. 이미 받은 3천만 원과 합쳐 5천만 원까지 회복하는 구조입니다.
보증금 상한은 피해자 인정 기준과 같습니다. 원칙적으로 5억 원 이하이고, 전세사기피해지원위원회가 지역 여건에 따라 2억 원 범위에서 올릴 수 있습니다. 최소지원금 자체에는 따로 금액 상한이 없습니다.
최소지원금 vs 공공임대, 보증금별로 계산해 보면
사례 A: 경매에서 한 푼도 못 받은 경우
공공임대 쪽은 “LH 매입 후 월 임대료 50만 원, 10년 거주, 경매차익 없이 임대료 전액 지원”을 가정했습니다. 10년 임대료 지원 가치는 6,000만 원입니다.
| 보증금 | 최소지원금(현금) | 공공임대(10년 임대료 가정) | 숫자상 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 약 3,333만 원 | 6,000만 원 | 공공임대 (+2,667만 원) |
| 2억 원 | 약 6,667만 원 | 6,000만 원 | 최소지원금 (+667만 원) |
| 3억 원 | 1억 원 | 6,000만 원 | 최소지원금 (+4,000만 원) |
보증금 2억 원에서 차이는 667만 원뿐입니다. 이 정도면 숫자보다 “그 집에 계속 살고 싶은가”가 더 중요해집니다. 공공임대는 10년에 걸쳐 나눠 받는 주거 혜택이고, 최소지원금은 당장 손에 쥐는 현금입니다. 다른 지역으로 이사해야 하거나 전세대출 상환이 급하다면 현금의 가치가 더 큽니다.
사례 B: 경매차익이 큰 경우
LH가 피해주택을 감정가보다 싸게 낙찰받으면 그 차액(경매차익)이 피해자 몫이 됩니다. 경매차익은 먼저 공공임대 임대료로 쓰입니다. 10년이 지나면 통상 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년 더 살거나 남은 잔액을 받는 방식 중에서 고를 수 있고, 중간에 이사하면 다른 공공임대 우선 공급·임대료 지원이나 잔액 지급으로 정리합니다.
경매차익 8,000만 원, 10년 임대료 6,000만 원이고 10년 뒤 잔액 지급을 고른다면 공공임대 쪽 가치는 임대료 6,000만 원 + 잔액 2,000만 원 = 8,000만 원입니다. 이 경우 보증금 1억·2억 원이면 공공임대가, 3억 원이면 최소지원금(1억 원)이 숫자상 앞섭니다.
사례 C: 이미 배당과 지원을 일부 받은 경우
배당 2,000만 원에 임대료 지원 1,000만 원을 이미 받았다면 추가로 받을 최소지원금은 보증금 1억 원일 때 약 333만 원, 2억 원일 때 약 3,667만 원, 3억 원일 때 7,000만 원입니다. 이때 비교할 대상은 3분의 1 전체가 아니라 “추가로 받을 최소지원금 vs 공공임대에서 앞으로 남은 지원”입니다.
결정하기 전에 LH에 같은 기준일로 ① 지금까지 차감될 지원액, ② 공공임대를 유지하면 남은 예상 지원액, ③ 최소지원금 예상액을 함께 뽑아 달라고 요청하는 게 가장 정확합니다.
많이들 오해하는 것
“공공임대에 한 번이라도 들어갔으면 최소지원금은 못 받는다” 아닙니다. 법이 막는 건 최소지원금을 받은 뒤의 피해자 공공임대 지원입니다. 공공임대 지원을 이미 받았다면 그 금액을 차감하고 부족분을 계산합니다.
“최소지원금 받으면 LH 임대주택은 평생 끝” 제한되는 건 전세사기특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 피해자 전용 공공임대 지원입니다. 다른 일반 공공임대의 자격은 그 제도의 기준으로 따로 판단합니다.
“신청하면 90일 안에 입금된다” 90일(한 번 30일 연장 가능)은 지급 여부를 결정하는 기한입니다. 입금일까지 정한 조항은 없습니다.
신청 대상과 못 받는 경우
받을 수 있는 사람: 전세사기특별법상 피해자로 결정된 대한민국 국적자(신탁사기처럼 권한 없는 사람과 계약한 피해자 포함)로, 회수액과 지원액 합계가 보증금의 3분의 1에 못 미치는 사람입니다. 11월 13일 전에 이미 피해자로 결정된 사람도 대상이고, 이 경우 신청기간은 11월 13일부터 새로 계산합니다.
못 받는 사람:
- 외국인: 최소보장피해자 범위에서 빠집니다
- 피해주택을 직접 산 사람: 본인 피해주택을 직접 매수했다면 신청할 수 없습니다
- 배당요구를 안 한 사람: 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당·배분 요구를 하지 않은 경우입니다. 단, 11월 13일 이후 처음 경매개시결정이나 공매공고가 난 사건부터 적용돼 이전 사건에 소급되지는 않습니다
- 선지급금을 받은 사람: 신탁사기 등으로 선지급을 받았다면 일반 최소지원금을 따로 신청할 수 없습니다
언제, 어떻게 신청하나
신청처는 LH입니다. 신청할 수 있는 시점이 상황별로 다릅니다.
| 상황 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| LH에 피해주택 매입을 요청한 경우 | 경매차익이 산정된 뒤 |
| LH가 경매 외 방법으로 매입한 경우 | 매입 완료 뒤 |
| 그 외 일반 사건 | 경매 배당·공매 배분이 끝난 뒤 |
낙찰만 됐다고 바로 신청하는 게 아니라 배당까지 끝났는지 확인해야 합니다. 준비 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록초본, 신분증, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표(경·공매가 끝난 경우), 보증금 일부를 돌려받았다면 그 증빙입니다. 서류 보완 요구는 30일 안에 응해야 하고, 결정에 불만이 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청할 수 있습니다.
받은 뒤가 더 중요하다: 반납 의무와 과태료
최소지원금을 받은 뒤 임대인에게서 보증금을 더 돌려받으면, 지체 없이 신고하고 받은 최소지원금 범위 안에서 추가 회수액을 반납해야 합니다. 4,000만 원을 받은 뒤 1,000만 원을 더 회수했다면 1,000만 원을, 6,000만 원을 회수했다면 4,000만 원을 반납합니다.
| 위반 | 1차 | 2차 | 3차 이상 |
|---|---|---|---|
| 반납 사유 미신고·거짓 신고 | 1,500만 원 | 2,000만 원 | 3,000만 원 |
| 기한 내 미반납 | 1,500만 원 | 2,000만 원 | 3,000만 원 |
| 조사 거부·거짓 자료 제출 | 1,500만 원 | 2,000만 원 | 3,000만 원 |
반납은 고지서를 받은 날부터 90일 안이 원칙이지만 분할납부를 신청할 수 있습니다(1천만 원 미만 최대 20회, 2천만 원 미만 40회, 그 이상 60회). 과태료를 낸다고 반납 의무가 사라지지는 않습니다.
“3분의 1로는 부족하다”는 목소리
2026년 9월 말 기준 전세사기 피해자 결정은 누적 4만 1,559건이고, 40세 미만이 75.9%, 보증금 3억 원 이하가 97.7%입니다. 같은 시점 LH 실제 매입은 1만 1,148호로, 사전협의 신청 2만 4,884건의 약 45% 수준입니다.
피해자 측은 최소 50% 보장을 요구합니다. 보증금 대부분이 전세대출로 마련된 경우가 많아, 보증금을 잃어도 대출은 그대로 남기 때문입니다. 반면 개인 간 계약 손실을 세금으로 어디까지 메울지, 다른 사기 피해자와의 형평성은 어떤지에 대한 신중론도 있습니다. 정부는 이 제도를 전액 배상이 아니라 “경매를 거쳐도 3분의 1조차 못 건진 피해자를 위한 최소한의 안전망”으로 설명합니다.
LH 매입이 늘 가능한 것도 아닙니다. 법원이 건물 전체를 일괄 매각하기로 해 LH가 피해자가 아닌 세대까지 사야 하는 문제로 매입을 포기한 사례가 11월 초 보도되기도 했습니다. 공공임대를 기다리다 길이 막힌 피해자에게는 최소지원금이 사실상 유일한 선택지가 될 수 있습니다.
정리: 이렇게 고르세요
- 보증금이 작고(대략 1억 8천만 원 이하) 그 집에 계속 살고 싶다: 공공임대 쪽이 숫자상 유리할 가능성이 큽니다
- 보증금이 크거나 이사·대출 상환이 급하다: 최소지원금의 현금 가치가 큽니다
- 경매차익이 크게 났다: 공공임대 쪽 가치(임대료 + 잔액)가 커지니 다시 계산하세요
- LH 매입이 막혔다: 최소지원금 신청 시점(배당 완료)을 놓치지 마세요
어느 쪽이든 최종 금액은 LH 심사로 정해집니다. 11월 13일 시행 직후에는 접수 창구·서식 안내가 바뀔 수 있으니 LH와 전세피해지원센터 공지를 함께 확인하세요.
