주담대 갈아타기, 금리 0.3%p 낮춰도 21개월 지나야 본전 — 중도상환수수료 손익 계산
2026-11-12 09:20
갈아타기 앱에서 “연 0.3%p 낮은 금리”를 보고 바로 신청 버튼을 누르기 전에, 기존 대출의 중도상환수수료부터 확인해 보세요. 2024년에 받은 3억 원 대출이라면 수수료가 140만 원 남아 있을 수 있고, 0.3%p 금리 차로 이 돈을 메우는 데 21개월이 걸립니다.
금리를 낮추는 것 자체는 좋은 결정이지만, 언제 본전이 되는지를 모르고 갈아타면 그 전에 집을 팔거나 다시 갈아탈 때 손해가 납니다. 잔액 3억 원 기준으로 금리 차와 수수료 조건별 손익분기 기간을 직접 계산했습니다.
결론부터: 손익분기 개월 수
| 기존 대출 상황 | 중도상환수수료 | 금리 차 0.3%p | 0.5%p | 1.0%p |
|---|---|---|---|---|
| A. 2024년 11월 대출, 요율 1.4% | 약 140만 원 | 21.3개월(22개월째 회수) | 12.8개월 | 6.4개월 |
| B. 2025년 5월 대출, 요율 0.6% | 약 90만 원 | 14.7개월 | 8.8개월 | 4.4개월 |
| C. 대출 후 3년 경과 | 0원 | 2.7개월 | 1.6개월 | 0.8개월 |
계산 가정은 이렇습니다.
- 잔액: 3억 원, 남은 만기 동안 같은 상환 방식 유지
- 부대비용: 약 20만 원(인지세 고객 부담 7.5만 원 + 기존 근저당 말소·법무사 비용 가정)
- 월 절감액: 잔액 × 금리 차 ÷ 12로 단순화(0.3%p면 월 7.5만 원, 0.5%p면 12.5만 원, 1.0%p면 25만 원)
- A의 수수료: 3억 × 1.4% × 남은 기간 1/3 = 140만 원
- B의 수수료: 3억 × 0.6% × 남은 기간 1/2 = 90만 원
원리금을 갚아 나가면 잔액이 줄어 실제 절감액은 조금 작아지므로, 손익분기는 표보다 약간 길어진다고 보면 됩니다. 결국 3년이 거의 다 된 대출이면 0.3%p 차이로도 갈아탈 만하고, 1~2년 된 대출이면 0.5%p 이상 차이가 나거나 최소 1~2년은 더 들고 있을 집이어야 계산이 맞습니다.
중도상환수수료, 내 대출은 얼마일까
수수료는 보통 다음 식으로 계산합니다.
중도상환수수료 = 상환원금 × 약정 수수료율 × (3년 중 남은 일수 ÷ 3년 전체 일수)
30년 만기 대출이어도 분모는 30년이 아니라 수수료 부과기간 3년입니다. 대출 후 3년이 지나면 0원이 됩니다.
중요한 것은 어느 시점의 요율이냐입니다. 금융위원회는 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료를 실제 비용(자금 운용 손실, 행정·모집 비용) 범위에서만 받게 했습니다. 이때 5대 은행 평균 주담대 수수료율이 고정금리 약 1.4%에서 0.65% 안팎으로, 변동금리 약 1.2%에서 0.65% 안팎으로 내려갔습니다. 하지만 이 인하는 새로 맺는 계약부터 적용되고, 그 전에 받은 대출에는 소급되지 않습니다.
| 은행 | 2025년 1월 개편 당시 고정 / 변동 | 2026년 공시 고정 / 변동 |
|---|---|---|
| KB국민 | 0.58% / 0.58% | 0.75% / 0.55% |
| 신한 | 0.61% / 0.60% | 0.59% / 0.69% |
| 하나 | 0.66% / 0.66% | 0.65% / 0.78% |
| 우리 | 0.74% / 0.74% | 0.71% / 0.95% |
| NH농협 | 0.65% / 0.65% | 0.63% / 0.93% |
2026년 값은 은행연합회 공시(7월 조회)를 옮긴 자료 기준이고, KB는 2026년 1월 1일 이후 신규·대환에 바뀐 요율을 적용한다고 공지했습니다. 요율은 해마다 다시 산정되므로, 실제로는 기존 은행 앱에서 상환 예정일 기준 전액 상환 예상 수수료를 조회해 넣는 것이 가장 정확합니다.
많이들 오해하는 것: 새 대출에도 3년 시계가 다시 돈다
많이들 오해하는 것: “기존 대출 수수료만 내면 끝” 수수료가 있는 상품이라면 갈아탄 새 대출에도 실행일부터 다시 최장 3년 동안 중도상환수수료가 붙습니다(수수료 0% 상품이나 면제 특약은 예외). 3억 원을 0.3%p 낮춰 갈아탔는데 1년 뒤 집을 팔면, 그동안 아낀 이자는 약 90만 원이지만 새 대출 수수료(요율 0.75%, 남은 기간 2/3 가정)가 약 150만 원 나옵니다. 기존 수수료를 빼고도 손해입니다.
이 밖에도 자주 나오는 오해가 있습니다.
- “0.5%p만 낮으면 무조건 이득”: 잔액 1억 원이면 연 50만 원, 5억 원이면 연 250만 원으로 같은 0.5%p도 금액이 다릅니다. 잔액이 작을수록 회수 기간이 길어집니다.
- “앱으로 하면 비용 0원”: 온라인 절차가 간편할 뿐, 기존 대출 수수료와 인지세·말소 비용은 그대로 듭니다.
- “3년 지나면 무조건 갈아타야”: 기존 수수료가 사라질 뿐입니다. 새 금리가 충분히 낮은지, 새 대출의 3년 수수료를 감당할 수 있는지는 다시 따져야 합니다.
- “월 납입액이 줄었으니 이득”: 월 납입액에는 원금도 들어 있습니다. 만기가 길어져 월 납입액만 준 것이라면 총이자는 오히려 늘 수 있습니다. 온라인 갈아타기는 기존 대출의 당초 약정 기간 안에서 새 만기를 정할 수 있어서, 7년 갚은 30년 대출도 새로 최대 30년으로 잡을 수 있습니다. 월 납입액보다 총이자를 비교해야 하는 이유입니다.
- “고정형이면 끝까지 고정”: 은행 ‘고정형’ 주담대는 대부분 5년 고정 뒤 변동되는 혼합형이나 일정 주기로 금리를 다시 정하는 주기형입니다.
11월 금리 흐름: 변동형에서 고정형으로 갈아탈 타이밍?
11월 9일 기준 5대 은행 주담대 금리 범위는 고정형(혼합·주기형) 연 4.41~6.39%, 변동형 연 4.38~6.38%입니다. 한 달 전(10월 15일)과 비교하면 고정형은 하단이 0.30%p 내려간 반면 변동형은 0.02%p 올랐습니다.
| 구분 | 10월 15일 | 11월 9일 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 고정형(혼합·주기형) | 4.71~6.74% | 4.41~6.39% | 하단 −0.30%p |
| 변동형 | 4.36~6.29% | 4.38~6.38% | 하단 +0.02%p |
고정형의 기준이 되는 은행채 5년물은 내려가고, 변동형에 영향을 주는 코픽스는 오르는 흐름이기 때문입니다. 한국은행 기준금리는 7월과 8월 두 차례 올라 3.00%가 됐고 10월에는 동결됐습니다. 그래서 상반기에 낮은 금리를 보고 변동형을 고른 사람은 금리 재산정 때 이자가 늘 수 있다는 보도가 나오고 있습니다.
다만 지금은 고정형과 변동형 하단이 거의 같아서, 변동형에서 고정형으로 갈아타도 당장 금리 차는 거의 없습니다. 이 경우 갈아타기의 의미는 금리를 낮추는 게 아니라 앞으로 오를 위험을 막는 것이므로, 중도상환수수료와 새 대출 3년 수수료를 ‘보험료’로 낼 가치가 있는지 판단해야 합니다.
온라인 갈아타기 조건과 막히는 경우
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 담보 | 아파트, 2024년 9월 30일부터 시세 조회가 가능한 빌라(연립·다세대)·주거용 오피스텔 포함 |
| 기존 대출 경과 | 받은 지 6개월 이상 |
| 증액 | 불가 |
| 새 대출 만기 | 기존 대출의 당초 약정 기간 이내(예: 30년 대출이면 새로 최대 30년) |
| 이용 시간 | 기존 대출 조회 영업일 09~22시, 상환 요청·대환 실행 영업일 09~12시 |
| 제외 | 연체·법적 분쟁 중인 대출 등 |
가장 많이 막히는 곳은 DSR 재심사입니다. 갈아타기도 새 은행 입장에서는 신규 대출이라 소득과 다른 빚을 다시 봅니다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 스트레스 금리 하한이 3.0%로 올라, 몇 년 전 받은 대출이라면 지금 기준으로는 같은 한도가 안 나올 수 있습니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰고 실제 이자에 더해지지는 않으며, 혼합·주기형은 고정 기간에 따라 일부만 반영됩니다.
예를 들어 기존 잔액이 4억 원인데 새 은행 승인액이 3억 7,000만 원이면, 3,000만 원을 따로 갚지 못하는 한 전액 갈아타기는 안 됩니다. 규제지역의 증액 없는 대환에 기존 대출 취급 시점의 LTV 규제비율을 인정하는 예외(2025년 10월 27일 시행)가 있지만, 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억 원 기준이 적용되는 차주에 한정됩니다.
부대비용은 누가 내나
| 항목 | 일반적인 부담 |
|---|---|
| 기존 대출 중도상환수수료 | 고객 |
| 새 대출 인지세(1억 초과~10억 이하 15만 원) | 고객·은행 반반, 고객 7.5만 원 |
| 새 근저당 설정 등기 비용(등록면허세·법무사 보수) | 은행 |
| 기존 근저당 말소 비용 | 고객 |
| 담보 감정평가 | 보통 은행 |
| 국민주택채권 | 고객(즉시 매도 시 할인 손실만 실제 비용) |
은행·상품마다 다를 수 있으니 상품설명서와 법무사 견적에서 확인하세요. 대부분의 경우 고객이 직접 내는 부대비용은 수수료를 빼면 수십만 원 안쪽입니다. 손익을 가르는 것은 결국 중도상환수수료와 보유 기간입니다.
실제로 갈아탄 사람들은 얼마나 아꼈나
금융위원회가 2026년 3월 17일 발표한 자료를 보면, 2025년 말까지 온라인 주담대 갈아타기를 이용한 사람은 55,563명, 옮겨간 대출은 10조 9,589억 원입니다. 1인당 연간 이자 절감액은 평균 258만 원으로, 신용대출 등을 포함한 전체 평균 169만 원보다 큽니다. 잔액이 큰 주담대일수록 같은 금리 차로도 아끼는 돈이 크기 때문입니다.
다만 258만 원은 금리 차로 줄어든 이자이고, 중도상환수수료와 인지세를 뺀 순이익은 아닙니다. 또 2026년 11월까지의 주담대 최신 누적 실적은 아직 공개되지 않았습니다.
반대 관점: 갈아타지 않는 게 나은 경우
갈아타기만이 답은 아닙니다. 기존 은행에서 해결할 수 있는 방법도 같이 비교해 보세요.
- 금리인하요구권: 승진, 소득 증가, 신용점수 상승이 있으면 신청할 수 있습니다. 은행권 2026년 상반기 수용률은 19.1%(2025년 하반기 27.6%)로 낮아졌지만, 신청 건수가 약 268만 건으로 급증한 영향이 큽니다. 수용 건수(약 51만 건)와 이자 감면액(734억 원)은 오히려 늘었습니다. 시장금리가 내렸다는 이유만으로는 인정되지 않습니다.
- 일부 중도상환: 금리 4.5% 대출에서 2,000만 원을 갚으면 첫해 이자가 약 90만 원 줄어듭니다. 3억 원 전체를 0.3%p 낮춘 것과 같은 효과입니다. 연간 일정 비율까지 수수료가 면제되는 상품도 있으니 약정을 확인하세요.
- 우대금리 유지가 어려운 경우: 갈아탈 은행의 최저 금리가 급여이체·카드 실적 조건을 모두 채운 금리라면, 조건을 못 채울 때 금리 차가 사라집니다. 0.4%p 차이에서 우대 0.3%p를 잃으면 3억 원 기준 연 절감액이 120만 원에서 30만 원으로 줄어듭니다.
- 1~2년 안에 매도·이사 계획: 위 표의 손익분기 개월 수보다 남은 보유 기간이 짧다면 갈아타지 않는 편이 낫습니다.
갈아타기 전 체크리스트
- 기존 은행 앱에서 상환 예정일 기준 예상 중도상환수수료 조회
- 새 금리는 내가 계속 채울 수 있는 우대 조건만 넣어서 비교
- (수수료 + 약 20만 원) ÷ (잔액 × 금리 차 ÷ 12)로 손익분기 개월 수 계산
- 그 기간보다 오래 집을 보유하고 대출을 유지할지 확인
- 새 은행에서 기존 잔액 전액이 승인되는지 먼저 확인(DSR 재심사)
- 새 대출의 중도상환수수료 요율과 연간 면제 한도 확인
- 갈아타기 전에 기존 은행 금리인하요구권부터 신청해 보기
갈아타기는 금리표에서 시작하지만, 결정은 “이 집과 이 대출을 얼마나 더 들고 갈 것인가”에서 끝납니다. 손익분기 개월 수보다 오래 유지할 자신이 있을 때만 버튼을 누르세요.
