전세보증보험 HUG·HF·SGI 비교, 보증료 4배 차이 — 가입해도 거절되는 이유

전세보증보험료는 다 비슷하다고 생각하기 쉽지만, 보증금 2억 원·2년 기준으로 16만 원에서 73만 원까지 4배 넘게 차이가 납니다. 어느 기관에 드느냐, 내 집의 부채비율이 몇 %냐에 따라 달라지기 때문입니다.

더 중요한 건 가입 이후입니다. HUG가 보증금 지급을 거절한 사유 중 절반 이상은 집이 아니라 세입자의 ‘통지 누락’이었습니다. 전세보증보험 HUG·HF·SGI를 2026년 11월 공식 요율표로 비교하고, 가입하고도 못 받는 경우까지 정리했습니다.

세 기관, 무엇이 다른가

먼저 이름부터 정리하면, 세입자가 내 보증금을 지키려고 드는 상품은 기관마다 이름이 다릅니다.

HUG와 HF는 2026년 11월 13일 공식 상품 안내 기준이고, SGI는 최신 공식 요율표를 직접 확인하지 못해 2차 자료 수치를 참고로만 적었습니다. SGI는 보증금 상한이 높아 고가 전세의 대안으로 쓰이지만, 가입 전 공식 견적을 꼭 받아 보세요.

보증료 계산: 2억·3억·5억 원, 2년 기준

HUG는 보증금 구간·주택 유형·부채비율로 요율이 갈리고, HF는 2025년 3월 1일부터 LTV 하나로만 요율을 정합니다. 공식 요율 × 보증금 × 2년으로 단순 계산하면 이렇습니다(할인·할증 제외, 단위 만 원).

여기서 두 가지가 눈에 띕니다.

• HF는 ‘깨끗한 집’일수록 압도적으로 싸다: LTV 70% 이하라면 HUG 아파트의 40% 수준입니다.
• HF가 항상 싸진 않다: LTV 80%를 넘으면 HF 72만 원, HUG 아파트 58만 4천 원으로 역전됩니다.

📌 같은 ‘70%‘라도 기준이 다르다

HUG의 부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ (주택가격 × 90%), HF의 LTV는 (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가격입니다. 분모가 달라서 같은 집도 HUG에서는 80% 초과, HF에서는 70%대로 나올 수 있습니다. 또 HUG는 선순위채권이 ‘주택가격 × 90%‘의 절반을 넘으면 산출 보증료에 10%를 더합니다(요율에 10%포인트가 아니라 금액의 1.1배). 표의 숫자는 구간 비교용이고, 최종 금액은 기관별 견적으로 확인해야 합니다.

가입 한도: ‘공시가 126%‘를 직접 계산해 보기

HUG와 HF는 보증금이 지역 상한 이하인 것만으로는 부족하고, 보증금 ≤ 인정 주택가격 × 90% − 선순위채권도 만족해야 합니다.

빌라처럼 공시가격으로 집값을 정할 때는 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 그래서 선순위채권이 없으면 한도가 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%가 됩니다. 2023년 1월 신규 신청부터 공시가격 적용 배율이 150%에서 140%로, 5월에는 전세가율 기준이 100%에서 90%로 내려가면서 만들어진 숫자입니다. 선순위채권이 있으면 그만큼 한도가 더 줄어듭니다.

아파트는 KB시세·한국부동산원 시세를 먼저 쓰므로 ‘공시가 126%‘가 그대로 적용되진 않습니다. 반대로 다가구주택은 근저당뿐 아니라 다른 세입자 보증금까지 선순위채권으로 더하기 때문에, 등기부만 보고 한도를 판단하면 틀릴 수 있습니다.

⚠️ 126% 기준의 역설

이 기준은 위험한 전세를 걸러 공적 손실을 줄이려는 장치입니다. 실제로 HUG 전세보증 사고 금액은 2024년 4조 4,896억 원에서 2025년 1조 2,446억 원으로 72% 줄었습니다(연합뉴스 2026년 5월, HUG 자료). 하지만 이미 살고 있는 빌라 세입자는 집값이 떨어지면 갱신 때 보증에서 탈락할 수 있고, 집주인이 차액을 못 돌려주면 보증과 보증금 회수 양쪽에서 막힙니다. 보증 사고가 줄었다고 보증 밖 세입자의 위험까지 줄어든 것은 아니라는 비판이 나오는 이유입니다.

언제, 무엇을 들고 가입하나

공통 서류는 신분증, 주민등록등본, 확정일자를 받은 임대차계약서, 전입세대확인서이고 HUG는 보증금 이체증명서와 등기사항전부증명서도 요구합니다. 서류는 신청일 기준 1개월 이내에 발급한 것이어야 합니다.

집주인 동의가 꼭 필요할까? HF는 2024년 7월 10일부터 보증서 발급 전 보증금 반환채권 양도가 필수인데, 방법은 ‘집주인에게 통지’와 ‘집주인 승낙’ 중 고를 수 있습니다. 승낙이 유일한 방법은 아니라는 뜻입니다. 다만 다가구라면 다른 세입자 계약 내역 확인에 집주인이나 중개사 협조가 필요할 수 있습니다.

💰 보증료는 최대 40만 원 돌려받을 수 있다

국토교통부와 지자체는 요건을 갖춘 세입자에게 실제로 낸 반환보증료를 돌려주는 사업을 하고 있습니다. HUG·HF·SGI 어느 기관에 들었든 신청할 수 있습니다(지자체 자체 사업은 기준이 다를 수 있음).

40만 원 한도는 2025년 3월 31일 이후 가입자부터이고, 그 전 가입자는 최대 30만 원입니다. 2026년 안내 자료 기준으로는 무주택·보증금 3억 원 이하, 소득 조건(청년 연 5천만 원·그 외 6천만 원·신혼부부 합산 7,500만 원 이하, 배우자 소득 합산 여부는 공고 확인)이 붙고 지자체 예산이 떨어지면 마감됩니다. 거주지 지자체 공고를 꼭 확인하세요. 앞의 예시라면 보증금 2억 원 HUG 빌라 46만 8천 원 중 청년은 40만 원을 돌려받아 실부담이 6만 8천 원까지 줄어듭니다.

많이들 오해하는 것: “보증보험 들었으니 안전하다”

보증서가 있어도 지급 요건을 지키지 않으면 거절될 수 있습니다. 실제 사례를 보면 함정은 의외로 사소한 곳에 있습니다.

• 계약 종료 통지 누락: 매일경제(2026년 10월)가 인용한 공기업 경영평가 자료에 따르면, HUG 이행 거절 사유 가운데 ‘계약 종료 미통지’가 2024년 59%, 2025년 54%였습니다. 전체 가입자의 절반이 거절된 게 아니라, 거절 사유 중 비중입니다. 2020년~2024년 8월 이행 거절은 411건, 보증금 765억 원이었습니다.
• 갱신 때 300만 원 증액을 안 알림: 수원지법 안양지원은 2026년 2월, 갱신 때 보증금을 2억 2,000만 원에서 2억 2,300만 원으로 올리고 HUG에 알리지 않은 세입자의 청구를 기각했습니다(법무법인 해설 기준, 확정 여부 미확인). 집주인이 이미 증액 갱신이 안 되는 상태였다는 점이 결정적이었습니다.
• 보증금을 부풀린 계약서: 대법원은 2025년 5월, 실제보다 부풀린 계약서처럼 보증 범위에 영향을 주는 중요 사항이 허위라면 면책 사유가 될 수 있다며 HUG 패소 부분을 파기환송했습니다(2023다244871). 은행의 전세대출 보증 사건이라 세입자 반환보증의 모든 기재 오류에 그대로 적용되는 것은 아니지만, 계약서 금액을 부풀리는 건 위험하다는 뜻입니다.
• 보증금을 못 받고 전출: 점유와 주민등록을 잃으면 대항력이 사라집니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령이 신청이 아니라 완료된 뒤에 나가야 합니다.

반대로 세입자가 이긴 사례도 있습니다. 서울남부지법은 2025년 4월 문자와 통화 기록으로 갱신 거절 의사가 인정돼 HUG가 지급해야 한다고 판단했습니다(판례 해설 기준). 종료 통지는 문자처럼 기록이 남는 방식으로 하는 게 가장 확실한 대비입니다.

🧾 특별법 최소보장과의 관계

오늘(2026년 11월 13일) 시행된 전세사기 피해자 최소보장제는 보증금의 3분의 1에 못 미치게 회복한 피해자에게 차액을 지원하는 제도입니다. 다만 특별법상 피해자 결정 단계에서, 국토교통부 심의 결과 보증보험·최우선변제금으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우는 적용이 제외됐습니다(최근 1,331건 중 152건). 보험 가입 자체보다 전액 반환이 가능한지가 기준입니다. 보증보험은 특별법의 대체재가 아니라 그보다 먼저 작동하는 1차 안전판이라는 뜻입니다. 최소보장제 계산은 전세사기 최소지원금 vs LH 공공임대 글에 정리해 두었습니다.

상황별로 어디에 들까

전세보증보험은 보증료보다 가입 가능 여부와 유지 요건이 더 중요합니다. 계약 전에 공시가격·시세로 한도를 계산하고, 가입 후에는 전입 유지와 종료 통지 기록을 챙기세요. 전세와 월세 중 어느 쪽이 나은지 비용으로 따져 보고 싶다면 전세 5억 vs 반전세 월세 120만 비용 계산도 함께 참고하세요.

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