전세 5억 vs 반전세 월세 120만, 1년 실제 비용 계산 — 전환율 5% 시대

전세는 공짜로 사는 집이 아닙니다. 보증금 1억 원을 연 4.47%로 빌리면 매달 약 37만 원, 내 돈 1억 원을 넣으면 예금 이자 약 20만~25만 원을 포기합니다. 같은 집을 보증금 2억 원에 월세 120만 원으로 살 때와 전세 5억 원으로 살 때, 1년 동안 실제로 더 나가는 돈은 생각보다 차이가 작거나 아예 뒤집힙니다.

전세 월세 비교 계산은 “월세가 아깝다”는 감정이 아니라 추가로 묶는 보증금의 조달비용과 그 덕분에 줄어드는 월세를 맞대어 보는 일입니다. 기준금리가 3.00%로 올라 법정 전환율 상한이 5.00%가 된 지금, 대출이자·자기자금·세금·보증료까지 넣어 직접 따져 봤습니다.

먼저 숫자 세 개: 기준금리 3.00%, 전환율 상한 5.00%, 전세대출 4.47%

전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금 1억 원을 빼고 전환율 5%를 적용하면 월세는 1억 × 5% ÷ 12 = 약 41만 7천 원입니다.

💡 많이들 오해하는 것: “신규 계약도 전환율 5%를 넘으면 불법”

법정 상한 5%는 기존 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용됩니다. 새 세입자와 처음 맺는 신규 계약은 집주인과 세입자가 시장 가격으로 정하기 때문에, 전세 호가와 비교해 역산한 전환율이 6%라도 그 자체로 위법은 아닙니다.

갱신 때 임대료 인상을 5% 이내로 묶는 규칙과도 다릅니다. 숫자가 같은 5%일 뿐 하나는 전환율, 하나는 증액 한도입니다. 갱신하면서 전세를 반전세로 바꾸는 건 세입자가 동의해야 하고, 이때 전환되는 보증금에 5% 상한이 걸립니다.

내 매물의 진짜 전환율부터 계산하세요

전국 평균보다 중요한 건 지금 보고 있는 그 집의 조건입니다. 같은 집의 전세 조건과 반전세 조건을 놓고 아래처럼 역산합니다.

매물 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 반전세 보증금)

• 전세 5억 vs 보증금 2억·월세 120만: 1,440만 ÷ 3억 = 4.8%
• 전세 3억 vs 보증금 1억·월세 90만: 1,080만 ÷ 2억 = 5.4%
• 전세 2억 vs 보증금 5천·월세 60만: 720만 ÷ 1.5억 = 4.8%

📌 실제 갱신 사례로 역산해 보면

뉴스1이 5월 보도한 서울 갱신 계약 두 건을, 연 월세를 보증금 감소액으로 단순히 나눠 보면 차이가 큽니다. 임대료 증액분 등을 분리한 법률상 전환율과는 다를 수 있습니다.

목동 사례의 9%를 “불법 전환율”이라고 단정하면 곤란합니다. 갱신하면서 임대료 증액이 함께 있었는지, 계약갱신요구권을 썼는지 기사만으로는 알 수 없기 때문입니다. 다만 같은 59㎡라도 협상에 따라 조건이 두 배 넘게 달라질 수 있다는 건 분명합니다. 전환율이 5%를 크게 넘는 갱신 조건을 받았다면 계약 구조부터 확인해 볼 만합니다.

전세 5억 vs 반전세 2억·월세 120만, 1년 순비용 계산

비교할 건 양쪽에 공통으로 들어가는 2억 원이 아니라 전세 쪽에 더 들어가는 3억 원입니다. 서울 85㎡ 이하 아파트, 총급여 5,500만 원 초과~8,000만 원 이하 무주택 세대주(월세 세액공제 15%, 소득세 한계세율 15%)로 가정했고, 세금 효과는 양쪽 모두 지방소득세를 빼고 국세 기준으로 맞췄습니다. 반전세 쪽은 대출 소득공제를 받지 않는다고 봤습니다.

🔹 반전세 쪽: 세액공제 후 연간 월세 부담

• 월세: 120만 × 12 = 1,440만 원
• 월세 세액공제: 한도 1,000만 원 × 15% = −150만 원
• 반환보증료 차이: 전세보다 보증금이 3억 적어 보증료 부담이 연 30만~50만 원 적습니다(아래 전세 쪽에 반영).
• 세액공제 후 월세 부담: 약 1,290만 원 (보증금 2억의 조달비용은 양쪽 공통이라 뺐습니다)

🔹 전세 쪽: 추가 3억의 1년 비용(조달 방법별)

보증료는 HUG 반환보증 아파트 기본요율(보증금 2억 초과~5억 이하 연 0.107~0.154%)로 5억과 2억의 차이를 잡은 값입니다. 전세대출 소득공제는 원리금 상환액의 40%, 한도 연 400만 원을 적용했고, 400만 원 × 15% = 60만 원입니다. 이미 청약저축 공제 등으로 400만 원 한도를 쓰고 있다면 이 절세액은 줄거나 없어집니다. 보증료 40만 원도 같은 부채비율 구간을 가정한 예시값입니다.

결과를 정리하면 이렇습니다.

• 내 돈으로 3억을 채울 수 있다면 전세가 연 약 350만 원 쌉니다.
• 3억을 은행 평균 금리로 빌리면 거의 동률이고, 오히려 반전세가 연 30만 원가량 쌉니다.
• 대출 금리가 5.5%까지 오르면 반전세가 연 340만 원 유리해집니다.

🔹 손익분기 금리는 약 4.3%

반전세의 세후 실질 비용은 (1,440만 − 150만) ÷ 3억 = 연 약 4.3%입니다. 추가 보증금을 이보다 낮은 비용으로 마련할 수 있으면 전세가, 높으면 반전세가 유리합니다. 여기에 보증료 차이를 넣으면 손익분기는 약 4.2%까지 내려갑니다.

월세가 월 83만 원을 넘는 순간부터 세액공제는 더 늘지 않습니다. 월세 세액공제 대상이 연 1,000만 원까지라서입니다. 월세가 클수록 공제 효과가 희석되고, 반전세의 실질 전환율은 매물 전환율에 가까워집니다.

금액이 작은 집이라면: 정책대출이 판을 바꿉니다

보증금 규모가 작아 버팀목 같은 정책대출을 쓸 수 있으면 계산은 전세 쪽으로 크게 기웁니다.

1️⃣ 청년 A씨: 전세 2억 vs 보증금 5천·월세 60만

• 반전세: 월세 720만 − 세액공제 17%(122만) = 연 약 598만 원
• 전세: 추가 1.5억을 청년 버팀목 연 3%로 빌리면 이자 450만 원
• 결과: 전세가 연 약 150만 원 싸고, 소득공제까지 받으면 차이는 더 벌어집니다.

여기서 주의할 점은 한도입니다. 청년 버팀목 최대 2억, 신혼부부 수도권 3억은 2025년 6월 27일 이전 계약에 적용되던 종전 한도입니다. 예전 글을 보고 계산하면 모자라는 금액이 생깁니다. 모자라는 몫을 은행 대출로 채우면 그 부분은 4%대 금리로 계산해야 합니다.

서울은 이미 월세가 절반을 넘었습니다

서울부동산정보광장 집계로 2026년 1~9월 서울 아파트 임대차 거래 17만 2,027건 가운데 월세가 8만 7,740건, 51.0%였습니다. 다만 월세 거래는 전년보다 2.8% 줄었고 전세 거래가 27.5% 급감해서 비중이 올라간 것입니다. 월세가 싸져서가 아니라 전세가 줄어든 결과입니다.

월세 자체도 올랐습니다. 한국부동산원 자료를 인용한 10월 30일 보도에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 1년 사이 144만 3천 원에서 166만 1천 원으로 15.1% 올랐습니다. 같은 시기 월세가격지수는 1~9월 누적 7.68% 상승으로 나옵니다. 하나는 평균 금액을 1년 전과 비교한 수치, 다른 하나는 올해 9개월 동안의 지수 변화라서 두 숫자가 모순되는 건 아닙니다.

월세화의 배경으로는 전세대출 금리 상승(5대 은행 평균 2025년 9월 3.74%에서 2026년 9월 4.47%), 정책대출 한도 축소, 대출 보증 비율 강화, 전세 보증금 회수 불안이 함께 꼽힙니다.

계산보다 먼저 볼 것: 보증금을 돌려받을 수 있는가

비용 계산에서 전세가 몇십만 원 싸게 나와도, 보증금 5억을 돌려받지 못하면 의미가 없습니다. 국토교통부 발표로 2023년 6월 특별법 시행 이후 2026년 9월 심의까지 누적 전세사기피해자등 결정은 4만 1,559건입니다. 지원 대상으로 인정된 건수일 뿐, 모든 피해를 빠짐없이 센 숫자는 아닙니다.

• 반환보증 가입 가능 여부를 통과 조건으로 두세요. HUG 반환보증의 보증금 기준은 수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 원 이하이고, 기본 한도는 HUG가 인정하는 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액입니다. 전입·확정일자·신청 기한 같은 별도 요건도 맞아야 합니다.
• 보증료는 생각보다 크지 않습니다. 보증금 3억 아파트라면 기본요율로 연 32만~46만 원 수준입니다.
• 다가구·다세대는 등기부 근저당만 보면 부족합니다. 다른 세입자의 보증금까지 선순위로 따져야 합니다.

보증금 규모별로 전세사기 피해 지원과 공공임대를 비교한 내용은 전세사기 최소지원금 vs LH 공공임대 비교에 따로 정리했습니다.

🟡 반대로 반전세의 위험도 있습니다

반전세는 보증금이 작아 떼일 위험은 줄지만, 2년마다 월세 인상 협상에 노출됩니다. 서울 평균 월세가 1년 새 15% 오른 흐름이 이어지면 갱신 때 5% 상한을 넘기지 못하더라도 이사하는 순간 시장 가격을 다시 맞닥뜨립니다. 반전세 보증금 2억 원에도 기회비용과 반환 위험은 똑같이 남아 있습니다.

내 상황 대입 체크리스트

1. 비교 대상 정하기

• 같은 집(또는 같은 단지 같은 평형)의 전세 조건과 반전세 조건을 나란히 적습니다.
• 차이 나는 보증금(ΔD)과 월세(ΔM)만 따로 뽑습니다.

2. 추가 보증금 조달 비용

• 정책대출 가능액과 금리, 은행 대출 가능액과 금리, 투입할 내 돈과 세후 예금 금리를 따로 적습니다. 평균 금리 4.47%가 아니라 내가 실제로 받은 견적 금리를 씁니다.

3. 세금

• 월세 세액공제: 연 월세(최대 1,000만 원) × 15% 또는 17%. 총급여 8,000만 원 이하, 무주택 세대, 국민주택규모 또는 기준시가 4억 원 이하, 전입신고 일치가 요건입니다.
• 전세대출 원리금 소득공제: 상환액 40%, 주택마련저축과 합산 연 400만 원 한도, 절세액은 소득공제액 × 한계세율.
• 자세한 요건은 국세청 연말정산 안내에서 확인할 수 있습니다.

4. 보증료와 부대비용

• 반환보증료(보증금 × 요율), 대출보증료, 중개보수·이사비를 거주 기간으로 나눠 연 비용으로 넣습니다.

5. 금리 전망

• 11월 26일 금통위에서 기준금리가 3.25%로 오르면 법정 전환율 상한도 5.25%가 되고, 변동금리 전세대출 이자도 함께 오릅니다. 금리 흐름은 11월 금통위 기준금리 전망에서 정리했습니다.

정리: 기준은 “추가 보증금 조달 금리 4.2~4.3%”

전세 월세 비교 계산의 결론은 의외로 단순합니다. 전환율 4.8%짜리 매물이라면 월세 세액공제를 넣은 반전세의 실질 비용은 연 약 4.3%이고, 보증료 차이까지 넣으면 약 4.2%입니다. 추가로 묶을 보증금을 이보다 싸게 마련할 수 있으면 전세, 비싸게 빌려야 하면 반전세가 낫습니다.

내 돈이 충분하거나 버팀목 같은 정책대출을 쓸 수 있으면 전세가 확실히 유리합니다. 반대로 3억 이상을 은행 대출로 채워야 하는 서울 아파트라면 지금 금리에서는 거의 동률이고, 금리가 더 오르면 반전세가 낫습니다. 차이가 연 몇십만 원 수준이라면 계산보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 쪽을 고르세요.

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