오피스텔·상가 기준시가안 열람·의견제출하는 법 — 12월 2일 마감

오피스텔을 갖고 있어도 이 숫자를 한 번도 본 적 없는 사람이 대부분입니다. 그런데 부모님 명의의 오피스텔을 물려받거나 증여받을 때, 세금을 정하는 기준이 바로 이 숫자가 될 수 있습니다.

국세청이 2026년 11월 12일 2027 오피스텔 기준시가와 상업용 건물 기준시가안을 공개했습니다. 12월 2일까지 내 호실 가격을 확인하고 이의가 있으면 의견을 낼 수 있습니다. 이 글에서는 변동률 요약보다 내 호실을 찾는 경로, 누가 꼭 확인해야 하는지, 의견서를 어떻게 써야 하는지에 집중합니다. 수치는 국세청 보도자료 원문 기준입니다.

일정과 대상 한눈에

• 오피스텔: 전국이 대상입니다.
• 상업용 건물: 서울·경기·인천, 부산·대구·대전·울산, 광주(동·서·남·북·광산구), 세종에서 근린생활시설·판매·영업시설 점포가 있는 건물 중 바닥면적 3,000㎡ 이상이거나 구분소유 점포가 100호 이상인 건물만 대상입니다. 동네 작은 상가는 대부분 고시 대상이 아닙니다.

홈택스에서 내 호실 열람하는 법

오피스텔 기준시가 열람은 홈택스에서 몇 분이면 됩니다.

1. 홈택스 접속 → 전체메뉴 → 상담·불복·제보 → 기타 → 기준시가조회 → 오피스텔 및 상업용 건물
2. 화면 아래 ‘2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출’ 배너 클릭 (국세청 홈페이지나 홈택스 첫 화면 배너로도 바로 갈 수 있음)
3. 건물 소재지와 동·호를 입력해 해당 호의 ㎡당 기준시가안 확인
4. 올해(2026년) 고시 가격도 같이 조회해 얼마나 바뀌었는지 비교

🔹 ㎡당 가격을 내 호실 가격으로 바꾸려면

조회 화면에 나오는 건 ㎡당 단가입니다. 여기에 해당 호의 면적을 곱하면 호실 전체 기준시가가 됩니다. 예를 들어 ㎡당 500만 원, 면적 60㎡라면 3억 원입니다. 토지와 건물 가격이 합쳐진 금액이라는 점도 기억해 두세요.

2027 기준시가 변동률: 서울만 올랐다

오피스텔 기준시가 변동률은 전국 −0.47%, 상업용 건물은 −0.81%입니다. 지역별로 보면 차이가 큽니다.

이 수치는 지역 전체 총액 기준이라, 같은 서울이라도 내 호실은 내렸을 수 있습니다. 반드시 내 호실을 직접 조회해야 합니다.

누가 꼭 확인해야 할까

🔴 많이들 오해하는 것: “기준시가가 내리면 재산세도 내린다”

국세청은 이번 기준시가를 재산세·종합부동산세·취득세·건강보험료에 쓰지 않는다고 밝혔습니다. 재산세는 지방세법에 따른 시가표준액으로 따로 매깁니다. 그래서 오피스텔을 그냥 보유만 할 계획이라면 이번 열람이 세금에 미치는 영향은 거의 없습니다.

이 숫자가 쓰이는 곳은 세 군데입니다.

🟢 시나리오: 환산취득가액은 분자·분모가 반대로 움직인다

취득 당시 실거래가를 확인할 수 없을 때 쓰는 환산취득가액은 양도 당시 실거래가 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)로 계산합니다. 예를 들어 4억 원에 파는 오피스텔의 취득 당시 기준시가가 1억 5,000만 원, 양도 당시 기준시가가 3억 원이면 환산취득가액은 2억 원입니다. 그런데 양도 당시 기준시가가 3억 3,000만 원으로 오르면 환산취득가액은 약 1억 8,200만 원으로 줄고, 양도차익은 약 1,800만 원 늘어납니다.

그러니 2027년에 상속·증여 계획이 있거나, 오래전에 사서 취득가를 모르는 오피스텔을 2027년에 팔 계획이라면 이번에 내 호실 가격을 꼭 확인하세요. 실거래가로 사고파는 일반 매매는 영향이 거의 없습니다.

기준시가 의견제출 방법과 작성 요령

기준시가 의견제출 방법은 두 가지입니다.

• 온라인: 위 열람 화면에서 바로 제출
• 방문·우편: 같은 화면에서 ‘의견 제출서’를 내려받아 작성한 뒤 관할 세무서에 제출. 우편 소인 인정 여부나 온라인 마감 시각은 보도자료에 나와 있지 않으니 마감 직전이라면 안내센터에 확인하세요.

제출된 의견은 한국부동산원이 재조사해 받아들일지 검토하고, 받아들인 의견을 반영한 가격안을 국세청 평가심의위원회가 심의해 최종 고시합니다. 낸다고 모두 반영되는 것은 아닙니다.

📌 받아들여질 가능성을 높이는 작성 순서

국세청이 “이 사유면 반드시 반영한다”는 목록을 공개한 것은 아닙니다. 다만 법정 평가 요소가 건물의 종류·규모·거래 상황·위치이므로, 여기에 맞춰 “비싸다”가 아니라 “무엇이 잘못 반영됐다”를 보여 주는 게 핵심입니다.

국세청은 이번 발표에서 미분양이나 상권 퇴조로 공실이 과다한 건물은 고시에서 제외될 수 있다고 밝혔습니다. 작성은 조회된 가격 → 잘못 반영된 사실 → 요청하는 가격 → 증빙 번호 순서로 쓰면 쟁점이 분명해집니다.

🔹 낮춰 달라는 요청만 있는 게 아니다

상속세가 상속공제 범위 안이라 당장 세금이 거의 없다면, 평가액이 높게 잡히는 편이 나중에 팔 때 양도차익을 줄이는 데 유리할 수 있습니다. 반대로 국세청은 2020년부터 시가와 차이가 큰 고가 비주거용 부동산을 감정평가해 상속·증여세를 매기는 사업을 하고 있습니다. 기준시가가 낮다고 무조건 그 값으로 신고가 끝나는 것은 아니라는 뜻입니다. 상속·증여를 앞두고 있다면 의견제출 전에 세무 전문가와 전체 계획을 같이 보는 편이 안전합니다.

정리하면, 2027 오피스텔 기준시가안은 12월 2일까지 홈택스에서 열람하고 의견을 낼 수 있습니다. 재산세와는 관계가 없으니 보유만 할 사람은 확인만 하면 충분하고, 2027년에 상속·증여나 취득가를 모르는 매도 계획이 있는 사람은 내 호실 가격과 그 방향이 유리한지를 꼭 따져 보세요.

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