전세 계약 전 등기부등본 보는 법 — 갑구·을구 위험 신호 체크리스트

2026년 11월 12일 국토교통부 발표 기준, 전세사기 특별법으로 피해자로 결정된 사람은 누적 4만 2,039건입니다. 이 중 상당수는 등기부를 아예 안 본 사람이 아니라, 등기부만 보고 안심했던 사람들입니다. 잔금 당일 설정된 근저당, 말소되지 않은 신탁, 등기에 나오지 않는 다른 세입자 보증금 같은 것들이죠.

그래서 등기부등본 보는 법은 ‘깨끗한가’를 보는 것이 아니라 세 가지를 확인하는 일입니다. 이 사람이 계약할 권한이 있는지, 내 보증금보다 먼저 가져갈 돈이 얼마인지, 등기부 밖의 빚까지 합쳐도 내 돈이 회수되는지입니다. 이 글은 전세·월세 계약 전에 표제부·갑구·을구에서 볼 것을 체크리스트로 정리합니다.

등기부등본, 어디서 무엇을 떼나

정식 이름은 ‘등기사항전부증명서’입니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소로 검색해 바로 볼 수 있습니다.

2026년 11월 23일부터 열람 1,100원, 인터넷 발급 1,400원으로 오를 예정이라는 보도가 있어 결제 화면에서 금액을 한 번 더 확인하세요. 계약 확인 목적이라면 열람으로 충분합니다.

뗄 때 놓치기 쉬운 것이 있습니다.

• 중개사나 집주인이 보낸 캡처 말고 직접 뗍니다. 시점이 다르면 의미가 없습니다.
• 처음 볼 때는 ‘말소사항 포함’으로 봅니다. 과거 소유권 변동과 담보 설정·말소 흐름까지 보입니다.
• 아파트·다세대·오피스텔은 정확한 동·호수의 집합건물 등기를 봅니다.
• 단독·다가구는 건물과 토지 등기를 둘 다 봅니다. 건물 등기만 보고 토지 권리까지 확인했다고 생각하면 안 됩니다.

표제부·갑구·을구 체크리스트

🔴 갑구에서 이런 단어가 보이면 멈추세요

‘멈춘다’는 계약이 법적으로 무효라는 뜻이 아니라, 원인과 해소를 확인하기 전에는 계약금·잔금을 보내지 않는다는 뜻입니다. 전세보증보험을 운영하는 HUG도 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 ‘소유권에 대한 권리침해사항’이 없을 것을 가입 조건으로 둡니다. 최근에 소유자가 바뀐 것 자체는 문제가 아니지만, 매매와 전세가 동시에 진행되는 구조라면 이전 경위를 꼭 묻습니다.

채권최고액 읽는 법과 깡통전세 계산

을구에 적힌 채권최고액은 지금 남은 대출금이 아니라, 근저당으로 담보하는 한도입니다. 금융회사는 이자·연체이자까지 고려해 보통 최초 대출 원금의 120~130% 수준으로 잡습니다. 법으로 정한 비율은 아니어서 금융회사·상품마다 다릅니다. 채권최고액 1억 2천만 원이면 최초 원금은 약 9,200만~1억 원이었을 수 있지만, 그 뒤 얼마를 갚았는지는 등기부로 알 수 없습니다.

🟢 시나리오: 시세 3억 빌라, 채권최고액 1억 2천만 원

(채권최고액 + 내 보증금) ÷ 보수적으로 잡은 시세로 1차 위험을 봅니다.

보증금이 1억 5천만 원이면 합계 2억 7천만 원, 시세의 90%입니다. 집이 경매로 넘어가 낙찰가가 떨어지면 어떻게 될까요? 채권최고액 전액이 먼저 배당된다고 가정한 단순 계산입니다.

선순위 채권·선순위 보증금·내 보증금 합계가 보수적인 시세의 70~80%에 가까워지거나 넘는지를 깡통전세 위험의 참고선으로 삼는 실무 조언이 있습니다. 다만 법정 기준도 통일된 안전선도 아니고, 70% 아래라도 체납 세금이나 숨은 임차인이 있으면 안전하지 않습니다. 시세는 집주인이 말하는 호가가 아니라 실거래가와 공신력 있는 시세로 보수적으로 잡으세요.

📌 HUG 전세보증 기준은 따로 계산

HUG 전세보증금반환보증은 ‘내 보증금 + 선순위채권 ≤ HUG가 인정한 주택가격 × 90%‘가 기본 한도입니다. 연립·다세대를 공시가격 140%로 인정하면 140% × 90% = 126%가 나옵니다. 그래서 ‘공시가격 126%‘라는 말이 생겼는데, 정확히는 ‘공시가격 × 126% − 선순위채권’이 보증금 한도입니다. 예를 들어 공시가격 2억 원에 선순위채권 5천만 원이면 한도는 2억 200만 원입니다. 선순위 담보채권이 주택가격의 60% 이내여야 하는 조건도 있습니다. 보증사별 차이는 전세보증보험 HUG vs HF vs SGI 비교에서 다뤘습니다.

🔴 많이들 오해하는 것: “실제 대출은 1억쯤이니 괜찮다”

채권최고액을 1.2로 나눠 “진짜 빚은 적다”고 계산하는 것은 위험합니다. 위험은 채권최고액으로 보수적으로 계산하고, 실제 잔액은 금융기관의 부채증명서나 대출잔액 확인서로 확인합니다. 집주인이 “대출 다 갚았다”고 해도 상환 사실과 등기상 말소는 별개라서 말소 기록까지 봐야 합니다.

등기부에 안 나오는 위험 4가지

체납 세금은 경매에서 보증금보다 먼저 배당될 수 있는데, 갑구에 압류가 없다고 체납이 없다는 뜻은 아닙니다. 계약 전에는 집주인 동의를 받아야 열람할 수 있고, 보증금이 1천만 원을 넘는 계약을 맺었다면 계약 뒤부터 임대차 시작일 당일까지는 동의 없이도 미납 국세·지방세를 열람할 수 있습니다(2023년 4월부터 확대). 다만 열람 사실은 집주인에게 통지됩니다.

다가구는 특히 주의해야 합니다. 대법원(2012년 1월 26일, 2011다63857)은 다가구 중개에서 다른 세입자의 선순위 보증금을 확인·설명하지 않아 후순위 세입자가 보증금을 배당받지 못한 사건에서, 중개사는 다른 세입자의 보증금과 임대차 시작·종료일을 확인·설명하고 집주인이 자료를 거부하면 그 사실을 확인설명서에 적어야 한다며 중개사와 공인중개사협회의 책임을 인정했습니다. 을구에 근저당이 하나도 없어도, 앞선 세입자들 보증금이 집값을 거의 채우고 있을 수 있습니다.

계약일·잔금일·전입일에 다시 떼야 하는 이유

🟡 실제 판례: 전입신고한 날 은행이 앞섰다

대법원(2013년 6월 27일, 2012다102940) 사건에서 세입자는 보증금 1억 원으로 계약하고 잔금을 내고 전입신고와 확정일자까지 받았습니다. 그런데 집주인은 같은 날 소유권 이전과 동시에 채권최고액 1억 5,600만 원짜리 근저당을 설정해 1억 2천만 원을 대출받았습니다. 경매 뒤 세입자가 돌려받은 돈은 약 4,076만 원이었습니다. 대항력은 원칙적으로 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 같은 날 접수된 근저당이 앞선 것입니다.

세 번 떼라는 법 규정이 있는 것은 아니고, 단계 사이에 생기는 변화를 잡기 위한 실무 습관입니다. 잔금·입주·전입신고는 가능하면 같은 날 하고, 확정일자는 계약 직후 받아 두세요. 계약서에 ‘전입신고 다음 날까지 새 담보·신탁·소유권 이전을 하지 않는다, 위반 시 계약 해제와 손해배상’ 같은 특약을 넣는 것도 방법입니다. 다만 특약은 제3자인 은행의 근저당 효력까지 막지는 못합니다.

📌 신탁 빌라: ‘잔금 받으면 지워 준다’를 믿지 말 것

대법원(2023년 8월 31일, 2023다224327)은 ‘잔금과 동시에 신탁을 말소한다’는 특약을 믿고 잔금을 보냈는데 신탁이 말소되지 않은 사건에서, 중개사가 신탁원부를 확인해 보여 주고 ‘수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없으면 수탁자에게 임대차로 대항할 수 없다’는 의미까지 설명해야 한다고 판단했습니다. 2025년 1월 31일부터 신탁원부도 인터넷등기소에서 열람할 수 있으니, 신탁 표시가 있다면 원부에서 임대 권한, 동의 주체, 보증금을 받을 사람과 돌려줄 사람을 확인하세요.

반대로, 근저당 있는 집은 무조건 피해야 할까

그렇지 않습니다. HUG도 근저당이 있는 집을 일률적으로 배제하지 않고 한도로 심사합니다. 보수적인 시세 대비 선순위 채권과 보증금 합계가 충분히 낮고, 체납·권리 침해·다른 선순위 임차인이 없고, 보증보험 가입 요건을 채운다면 검토할 수 있습니다.

기존 대출을 잔금으로 갚는 계약이라면 문구보다 실행 절차가 중요합니다. 상환할 금융기관·대출·금액을 확인하고, 상환금을 은행에 직접 보내는 방식을 정하고, 말소 등기를 누가 신청할지 정한 뒤, 실제 말소 완료를 확인하세요. 특약을 어겨도 근저당이 남은 판례가 있으므로 ‘갚는다는 문구’만으로는 보호가 완성되지 않습니다.

정리하면 전세 등기부등본은 필수지만 충분하지는 않습니다. 등기부로 권한과 선순위 채권을 확인하고, 세금·다른 세입자 보증금은 별도 서류로 더하고, 계약금·잔금 송금 직전과 전입 다음 날 다시 열람하세요. 마지막으로 전세보증보험은 ‘가입 가능하다’는 설명이 아니라 실제 보증서 발급까지 확인해야 끝납니다.

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