공공재개발 수수료 3%→1%, 내 분담금은 얼마 줄까 — 1조 원 구역 계산

재개발 조합원에게 ‘총사업비의 2%‘는 먼 숫자처럼 들립니다. 그런데 총사업비 1조 원짜리 구역이라면 200억 원, 토지등소유자 1,000명이 나누면 1인당 2,000만 원입니다.

국토교통부는 2026년 11월 12일, 2027년 말까지 새로 신청하는 LH 공공재개발의 사업수수료를 총사업비의 3%에서 1%로 낮춘다고 발표했습니다. 인하된 수수료의 최대 15%를 국비로 지원받으면 주민이 실제로 내는 수수료는 총사업비의 0.85%까지 낮아집니다. 이 글은 발표 요약 대신 공공재개발 수수료 인하가 우리 구역 분담금에 얼마나 영향을 주는지 계산하고, 적용 대상과 함정, 민간 방식과의 비교, 지금 할 일을 정리합니다.

우리 구역도 해당될까: 적용 대상 체크

2027년 말은 착공·준공 기한이 아니라 신청 기한입니다. 다만 사전 상담이나 컨설팅 요청과 정식 후보지 신청은 다르므로, 어떤 서류가 언제 접수돼야 기한을 지킨 것으로 보는지는 관할 자치구와 LH에 확인해야 합니다.

사업수수료는 건설사에 주는 공사비가 아니라, LH가 인허가·설계 검토·공사비 산정·시공 관리 등 사업 전반을 맡는 대가(시행자 보수)입니다. 국토부는 수수료를 내려도 LH 전문인력이 직접 관리하는 방식은 그대로라고 밝혔습니다.

총사업비 1조 원 구역, 1인당 얼마 줄까

총사업비 1조 원, 토지등소유자 1,000명이 수수료를 똑같이 나눈다고 가정한 단순 계산입니다.

국비 지원을 전후 모두 받는다고 보면 1인당 약 1,700만 원, 전후 모두 받지 않는다고 보면 2,000만 원이 줄어듭니다. 국토부·LH가 11월 12일 제시한 구역당 평균 절감액은 약 130억 원입니다. 그보다 앞선 11월 8일 보도에는 LH 설명으로 약 120억 원이 나왔는데, 두 수치의 산정 대상·기준 차이는 공개되지 않았습니다.

🔴 많이들 오해하는 것: “내 분담금이 2% 줄어든다”

2%포인트는 총사업비에 곱하는 수수료율이 내려간 것이지, 개인 분담금의 2%를 깎아 주는 것이 아닙니다. 그리고 위 표처럼 똑같이 나누는 것은 이해를 돕기 위한 가정일 뿐입니다. 실제 개인 분담금은 종전 자산 평가(권리가액), 일반분양 수입, 임대주택 비율, 공사비에 따라 정해지므로 수수료 절감액이 내 분담금에서 그대로 빠진다고 볼 수는 없습니다.

민간 신탁 4%와 LH 1%, 같은 비율일까

LH는 11월 8일 장위9구역을 사례로 든 설명에서 자사 수수료 3%와 민간 신탁방식 4%를 비교했습니다. 하지만 숫자만 보고 “공공이 4배 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 무엇에 곱하는 비율인지가 다르기 때문입니다.

• LH 수수료: 총사업비 기준
• 신탁사 수수료: 분양수입의 2~4% 정도로 설명한 보도가 있고, 일반분양만인지 조합원 분양까지인지 계약마다 다름. 정액 계약도 있음
• 별도 비용: 신탁방식이라도 정비업체·PM 용역비가 따로 승인된 사례가 있음(예: 신이문역세권 신탁보수 150억 원 정액, 정비업체 40억 원, PM 60억 원 보도)

비교할 때는 산정 기준(총사업비·분양수입·정액), 업무 범위, 별도 비용, 사업 지연 시 추가 보수, 부가세 포함 여부를 같은 표에 놓고 봐야 합니다.

📌 다른 인센티브도 함께 본다

11월 12일 발표 당시 공공재개발은 법적상한용적률의 1.2배까지 완화(1.3배로 높이는 개정안은 국회 본회의 상정 대기), 분양가상한제 미적용, 지원 대상 사업비·이주비 대출금리가 1.8%를 넘으면 초과분을 최대 2%포인트 지원하는 혜택이 있습니다(대상·한도 있음). 국토부 예시로는 1주택자가 기본이주비 3억 원을 연 4.8%에 빌리면 연 600만 원을 아낍니다. 통합심의는 민간 정비사업에도 적용되는 제도라 공공만의 혜택은 아닙니다.

반대로, 공공재개발의 부담

• 임대주택·공공기여: 용적률을 받는 대신 공공임대주택 등을 공급합니다. 2024년 개편으로 조합원 물량을 뺀 주택의 공공임대 등 비율이 일률 ‘50% 이상’에서 20~50% 범위 안에서 시행령·조례로 정하는 방식으로 바뀌었고, 서울은 40% 이상으로 보도됩니다. 늘어난 용적률이 전부 일반분양 수입이 되지는 않습니다.
• 속도: 2026년 11월 5일 보도 기준 수도권 공공재개발 39곳 중 사업시행인가는 4곳, 착공은 0곳이었습니다. LH는 2027년 신설1구역부터 착공할 계획이라며 정상 추진 중이라고 반박했습니다.
• 갈등: 흑석2구역은 공공 방식에 반대하는 일부 토지주의 소송이 이어졌고, 본동구역은 주민대표 보수 문제로 사업시행약정이 늦어졌다는 보도가 있습니다. 수수료가 낮아져도 보상과 권리 배분에 대한 불신까지 없어지지는 않습니다.
• LH 부담: 시사위크(11월 13일)는 LH 관계자를 인용해 수수료 인하 차액 2%포인트를 LH가 부담하는 방향으로 계획 중이라고 보도했고, 2025년 영업손실을 낸 LH의 재무 부담이 커질 수 있다는 지적도 나옵니다.

공공 특례 없이도 사업성이 충분하고 주민 합의가 높으며 민간 절차가 순조로운 구역이라면, 전환으로 얻는 이익보다 공공기여와 협약 재정비 부담이 더 클 수 있습니다.

주민이 지금 할 일

1. 적용 가능성부터 서면 질의: 우리 구역이 신규 신청으로 인정되는지, 민간 추진 이력이 있어도 전환 신청이 되는지, 시행자가 LH인지 SH인지, 2027년 말까지 무엇이 접수돼야 하는지 관할 자치구와 LH에 묻습니다.
2. 10% 동의로 사전 컨설팅: 토지등소유자 10% 이상이 동의하면 LH에 개략 사업계획과 추정 분담금 분석(컨설팅)을 요청할 수 있습니다. 단순 상담은 그 전에도 가능합니다. 이때 민간 유지안과 공공 전환안을 같은 기준으로 비교해 달라고 요청하세요.
3. 정식 후보지 신청: 지자체 모집 공고의 동의율(예: 강북구 수시모집은 일반 30% 이상)과 서류를 따릅니다. 시행자 지정에는 현재 3분의 2 동의가 필요합니다.
4. 절감액보다 전체 부담으로 판단: 수수료 절감분, 용적률·분양·임대를 반영한 추정 분담금, 공사비 상승·지연 시나리오의 분담금을 따로 받아 보세요.

문의처는 LH 서울 서부권 컨설팅센터(02-6213-0011), 동부권 컨설팅센터(02-6215-0011), 국토교통부 주택정비정책과(044-201-3394)입니다. 정리하면 공공재개발 사업수수료 1%는 새로 신청하는 LH 구역에만 붙는 한시 혜택이고, 1조 원 구역 기준 1인당 1,700만~2,000만 원 수준의 수수료 절감 효과가 있습니다. 다만 결정은 수수료 하나가 아니라 임대 비율과 사업 속도를 포함한 전체 분담금 비교로 해야 합니다.

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